Tolleranze costruttive ed esecutive: guida pratica per professionisti

Cosa sono le tolleranze costruttive

Le tolleranze costruttive rappresentano quelle minime difformità tra il progetto approvato e l’opera realizzata che la legge considera fisiologiche e quindi non sanzionabili. Si tratta di un concetto fondamentale per chiunque operi nel settore edilizio, perché incide direttamente sulla conformità urbanistica degli immobili.

In termini pratici, quando un edificio viene costruito, è quasi impossibile che le misure reali corrispondano al millimetro a quelle indicate nei disegni progettuali. Le tolleranze servono proprio a gestire questa realtà, distinguendo le difformità accettabili da quelle che richiedono una sanatoria.

Il quadro normativo attuale

L’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia

La disciplina delle tolleranze costruttive è contenuta nell’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), introdotto dal Decreto Semplificazioni del 2020 e successivamente modificato dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024).

La norma distingue due categorie:

• Tolleranze costruttive (comma 1): riguardano le difformità dimensionali, ovvero scostamenti nelle misure di altezza, distacchi, cubatura e superficie rispetto al progetto approvato
• Tolleranze esecutive (comma 2): riguardano le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture e la diversa collocazione di impianti e opere interne

Le soglie dimensionali

Le tolleranze costruttive sono calcolate in percentuale rispetto alle misure di progetto. Le soglie variano in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare:

• Fino a 60 mq: tolleranza del 6%
• Da 60 a 100 mq: tolleranza del 5%
• Da 100 a 300 mq: tolleranza del 4%
• Da 300 a 500 mq: tolleranza del 3%
• Oltre 500 mq: tolleranza del 2%

Queste soglie si applicano al mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Tolleranze esecutive: cosa rientra

Le tolleranze esecutive comprendono una serie di difformità che, per la loro natura, non incidono sulla conformità dell’intervento nel suo complesso. Tra queste:

• Irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità
• Diversa collocazione di impianti e opere interne
• Difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
• Errori progettuali corretti in cantiere e non conflittuali con le norme urbanistiche
• Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali

È importante sottolineare che le tolleranze esecutive non necessitano di alcun titolo abilitativo e non costituiscono violazione edilizia.

Implicazioni pratiche per i professionisti

Per i tecnici che redigono relazioni di conformità

Le tolleranze hanno un impatto diretto sulla redazione delle relazioni tecniche integrate, in particolare quelle a corredo degli atti notarili. Il tecnico deve verificare se le difformità riscontrate durante il sopralluogo rientrano nelle soglie di tolleranza o se, al contrario, richiedono un intervento di regolarizzazione.

Questa verifica è cruciale perché una difformità che supera le tolleranze ammesse costituisce un abuso edilizio che può bloccare la stipula dell’atto notarile.

Per gli studi notarili

I notai devono poter contare su relazioni tecniche che attestino con chiarezza la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. La corretta applicazione delle tolleranze costruttive è uno degli aspetti più delicati di questa attestazione.

Un errore nella valutazione delle tolleranze può avere conseguenze significative: da un lato, segnalare come abuso una difformità che rientra nelle tolleranze può ritardare inutilmente la stipula; dall’altro, non rilevare una difformità che eccede le tolleranze espone a responsabilità post-rogito.

Per chi ristruttura

Chi esegue lavori di ristrutturazione deve tenere presente che le tolleranze si applicano anche agli interventi successivi alla costruzione originaria. Questo significa che piccole variazioni rispetto al progetto approvato per la ristrutturazione possono rientrare nelle tolleranze, purché non superino le soglie previste dalla legge.

Come verificare la conformità

Il processo di verifica della conformità urbanistica, alla luce delle tolleranze costruttive, prevede generalmente questi passaggi:

1. Reperimento della documentazione: acquisizione del progetto approvato e di eventuali varianti autorizzate
2. Sopralluogo: rilievo dello stato di fatto dell’immobile con misurazioni precise
3. Confronto: sovrapposizione tra stato di fatto e progetto approvato per individuare le difformità
4. Calcolo delle tolleranze: verifica che ogni difformità rientri nelle soglie percentuali ammesse in base alla superficie dell’unità immobiliare
5. Attestazione: redazione della relazione tecnica con esito della verifica

Conclusioni

Le tolleranze costruttive ed esecutive rappresentano uno strumento normativo essenziale per la gestione della conformità edilizia. La loro corretta applicazione richiede competenza tecnica specifica e un approccio rigoroso alla verifica documentale.

Per i professionisti del settore — tecnici, notai e operatori immobiliari — è fondamentale conoscere nel dettaglio queste disposizioni per evitare blocchi nelle compravendite e garantire la certezza giuridica delle transazioni immobiliari.

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