DPR 380/01 e verifiche pre-rogito: i 5 articoli che determinano una compravendita

Il DPR 380/2001, conosciuto come Testo Unico dell’Edilizia, è la cornice normativa di riferimento per qualunque verifica tecnica pre-rogito. Per chi opera quotidianamente sulle compravendite — notai, agenzie, geometri, periti — non è necessario conoscerlo a memoria, ma è essenziale sapere quali articoli intervengono sul concreto rischio di slittamento di un atto.

Questa guida raccoglie i cinque articoli che, nella pratica delle Relazioni Tecniche Integrate, determinano l’esito di una compravendita.

1. Art. 24 — Certificato di agibilità

L’agibilità (oggi formalmente “Segnalazione Certificata di Agibilità”, SCA) attesta che un immobile rispetti le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla normativa vigente.

Cosa cambia in fase di rogito:

• per gli immobili costruiti prima del 1934 l’agibilità è solitamente presunta (la normativa originaria non la prevedeva nei termini attuali);
• per gli immobili costruiti dopo il 1934 è necessario verificare la presenza del titolo o, in mancanza, valutare la rispondenza ai requisiti minimi (DM 5 luglio 1975 sui requisiti igienico-sanitari);
• la mancanza dell’agibilità non blocca il rogito, ma il notaio deve citarla nell’atto e l’acquirente deve esserne consapevole.

In pratica una RTI verifica sempre il titolo di agibilità e, in sua assenza, raccoglie elementi tecnici (altezze interne, rapporti aero-illuminanti, presenza di servizi) per documentare la conformità sostanziale.

2. Art. 36 — Accertamento di conformità (doppia conformità)

L’articolo 36 disciplina la sanatoria di opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo. È il cuore della cosiddetta doppia conformità: l’intervento è sanabile solo se è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda di sanatoria.

Implicazioni operative:

• ampliamenti volumetrici eseguiti decenni fa, anche se all’epoca regolari, possono non essere più sanabili oggi se gli indici volumetrici della zona sono cambiati;
• mutamenti di destinazione d’uso non autorizzati (cantine trasformate in abitabili, garage in taverne, soppalchi non dichiarati) sono i casi più frequenti di blocco del rogito;
• la verifica della doppia conformità è uno dei nove passaggi standard di una RTI e richiede l’accesso agli atti presso il Comune.

Per un approfondimento dedicato vedi la guida alla doppia conformità urbanistica.

3. Art. 34-bis — Tolleranze costruttive

Introdotto nel 2020 e rivisto dal Decreto Salva Casa 2024, l’art. 34-bis disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive: piccole difformità dimensionali (lunghezze, larghezze, altezze, superfici, volumi) che, se contenute entro determinate soglie, non costituiscono difformità urbanistica.

Soglie operative:

• per le unità immobiliari fino a 100 mq: tolleranza del 2%;
• per unità tra 100 e 300 mq: tolleranza del 3%;
• soglie crescenti per immobili più grandi.

Nella pratica una RTI applica le tolleranze in fase di confronto tra stato di fatto e progetto autorizzato. Una piccola variazione di altezza interna o di larghezza che rientra nella tolleranza non viene segnalata come difformità — riducendo significativamente i casi in cui il notaio si trova a citare irregolarità nell’atto.

Per dettagli operativi vedi la guida pratica alle tolleranze costruttive.

4. Art. 30 — Lottizzazione abusiva

L’articolo 30 disciplina le lottizzazioni abusive: la trasformazione urbanistica di terreni in assenza di pianificazione attuativa o di titoli edilizi. È il caso più grave di violazione urbanistica e ha conseguenze pesanti sull’atto.

Cosa rischia chi rogita un immobile in area lottizzata abusivamente:

• gli atti tra vivi che hanno per oggetto terreni in lottizzazione abusiva sono nulli (art. 30 c. 2);
• la nullità coinvolge anche le costruzioni realizzate sul terreno;
• il notaio ha l’obbligo di rifiutare il rogito in caso di accertata lottizzazione abusiva.

Una RTI verifica sempre se l’immobile insiste su un terreno lottizzato con titoli regolari (piano attuativo, convenzione urbanistica) o se vi sono indizi di lottizzazione abusiva (frazionamenti catastali senza piano, edificazioni in serie in zone agricole o non edificabili).

5. Art. 25 — Variazioni essenziali

L’articolo 25 distingue tra variazioni non essenziali (modifiche minori che non incidono sui parametri urbanistici sostanziali, tipicamente sanabili) e variazioni essenziali (che alterano sagoma, prospetti, destinazione d’uso, volume — soggette a regime più severo).

Le variazioni essenziali realizzate in assenza di titolo costituiscono un’opera nuova non autorizzata e seguono il regime sanzionatorio dell’art. 31 (demolizione, fiscalizzazione dell’abuso, acquisizione al patrimonio comunale). In sede di compravendita, queste sono le difformità più impattanti, perché spesso non sono sanabili via doppia conformità.

La RTI classifica ogni difformità rilevata nel sopralluogo come essenziale o non essenziale, e propone il percorso di gestione più adeguato.

Come si traducono in rischio operativo

Sintesi pratica per chi gestisce compravendite:

Come si applicano nella pratica

La RTI è il documento che applica simultaneamente tutti questi articoli al singolo immobile, restituendo al notaio un quadro chiaro:

• titoli edilizi disponibili e completezza dell’archivio comunale;
• difformità rilevate e loro classificazione (essenziali / non essenziali / tolleranze);
• sanabilità o non sanabilità ex art. 36;
• presenza di vincoli o regimi speciali (lottizzazione, vincoli paesaggistici, zone soggette a piani attuativi);
• agibilità e conformità sostanziale.

Senza questo documento, ogni difformità emerge al rogito o subito prima — quando le parti sono vincolate dal preliminare e i tempi di intervento sono ridotti. È la differenza tra una compravendita gestita e una compravendita reattiva.

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